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La firma de hipotecas bajó un 3,7% en noviembre y rompió con seis meses de alzas

Los préstamos a tipo fijo registraron un descenso del 6,5% en tasa anual

El pasado mes de noviembre rompió con seis meses consecutivos de crecimientos en la concesión de hipotecas. El número de créditos firmados para la compra de vivienda fue de 24.882, un 3,7% menos que en el mismo periodo de 2016, según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE). A pesar de la moderación que mostraba el mercado hipotecario en el mes de octubre (creció un 8,2%, pero venía de alzas del 29%) y que se materializó con la bajada de noviembre, el acumulado de los 11 primeros meses del año registra un crecimiento total del 10,5%.

El número de hipotecas suscritas menguaron, pero el importe contratado subió, algo que empieza a ser habitual dado el aumento que registra el precio de la vivienda. El importe medio de la hipoteca contratada fue de 122.703 euros, con un aumento anual del 10,7%, de forma que el capital prestado se situó en 3.053 millones, con un alza anual del 6,7%.

En el cómputo total, las hipotecas fijas empiezan a perder algo de peso tras haber alcanzado su cuota máxima el pasado año. En agosto de 2017 cuatro de cada diez hipotecas nuevas contratadas fueron a tipo fijo, un récord histórico sobre todo si se compara con el 2% que representaban en 2012. En noviembre, el 63,5% de los préstamos se constituyó a tipo variable y el 36,5% a tipo fijo. Estas últimas experimentaron un descenso del 6,5% en tasa anual.

Los hipotecados que se han decantado por los préstamos a tipo variable tienen a su favor que el euríbor, el índice más utilizado para el cálculo de las hipotecas, sigue en tasas negativas. En enero cerrará previsiblemente en el -0,188% de media, lo que generará un ahorro de 50 euros anuales. El dato está ligeramente por encima del -0,19% de diciembre de 2017 y es la primera vez en 20 meses que el euríbor no encadena un mínimo histórico, pero los expertos creen que continuará en tasas negativas durante este 2018.

Unos y otros se benefician de unas hipotecas que siguen siendo baratas. El tipo de interés medio de los productos contratados fue del 2,71% (un 14,3% inferior al de noviembre de 2016) y el plazo medio de 24 años. El tipo de interés medio al inicio fue del 2,54% para las hipotecas sobre viviendas a tipo variable (con un descenso del 19,4%) y del 3,10% para las de tipo fijo, un 3,2% menor.

Los expertos no dudan de que las hipotecas seguirán llegando a los compradores de viviendas. De hecho, el Banco de España afirmaba recientemente que hay más facilidades para acceder a una hipoteca, lo que atribuye la mayor facilidad de acceso a los préstamos hipotecarios a una "mayor competencia" entre entidades, a las mejores perspectivas económicas, en particular sobre el mercado inmobiliario, así como a la mayor solvencia de los clientes y, en menor medida, a la mayor confianza de los consumidores, el descenso en el nivel general de los tipos de interés y el ascenso de las operaciones de reestructuración de deuda.

La firma de nuevas hipotecas bajó en todas las regiones españolas, menos en Andalucía, Cataluña, Cantabria y La Rioja. Las comunidades con mayor número de hipotecas constituidas sobre viviendas en noviembre fueron Andalucía (5.124), Madrid (4.585) y Cataluña (4.182). Las que presentaron las mayores tasas de variación anual fueron Cataluña (14,4%), Cantabria (11,4%) y La Rioja (4,1%). Las regiones en las que se presta más capital fueron Madrid (850,9 millones de euros), Cataluña (574,3 millones) y Andalucía (501,5 millones).

Qué piso comprar con la ayuda estatal de 10.800 euros

Los menores de 35 años tendrán la posibilidad de adquirir una vivienda de hasta 146.000 euros siempre que cuenten con ahorros previos

El Gobierno dará hasta 10.800 euros a los menores de 35 años que compren su primera casa a partir del año que viene. Ha sido una de las medidas del borrador del Plan de Vivienda 2018-2021 anunciada la pasada semana por el ministro Íñigo de la Serna con el objetivo de ayudar a estos jóvenes, muchos mileuristas, a hacer frente a la entrada del piso. Podría beneficiar "a un colectivo de más de nueve millones de españoles con hasta 35 años que quiere emanciparse", señala Daniel Cuervo, secretario general de la Asociación de Promotores Constructores de España (APCE).

La pregunta que se hacen estos jóvenes es qué tipo de vivienda se pueden comprar cumpliendo los requisitos que marca el borrador, aún pendiente de consulta y tramitación: tener unos ingresos en el hogar inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem). Esto es, 19.170 euros anuales brutos si se cobran 12 pagas.

Un ejemplo. Según Idealista, "con unos ahorros de, al menos, el 20% de la vivienda y un endeudamiento tope del 33%, pueden comprar una casa por un importe máximo de 146.465 euros y solicitar una hipoteca de 117.147 euros". Este cálculo tiene en cuenta una hipoteca variable con un plazo de 30 años y un tipo del 2%. Así, la cuota quedaría en 433 euros al mes sobre un sueldo de 1.597 euros brutos (unos 1.312 euros netos mensuales, aunque dependerá de las retenciones). Eso sí, los menores de 35 años deberán contar con ahorros previos: el 20% que no cubre el banco, más el 9% o 10% de los gastos asociados (impuestos, notaría, registro y gestoría). En concreto, tendrán que aportar por su cuenta 42.475 euros que, con la ayuda del Gobierno, bajarán a 31.675 euros. En el supuesto de que solo cuente con los 10.800 euros estatales, tendría que rebajar el precio del piso, hasta los 54.000 euros, lo que dificulta y mucho la búsqueda.

Qué puedo comprar?

El número de viviendas de menos de 150.000 euros anunciadas en Idealista, por ejemplo, son seis de cada diez. Ahora bien, no están en las grandes capitales. "Solo el 7,8% se halla en municipios de más 500.000 habitantes". Es cierto que en Madrid y Barcelona esos inmuebles no abundan, pero hay opciones interesantes. En la capital, el 25% de los pisos en venta en el mismo portal tiene un precio inferior a 150.000 euros. La mayoría se localiza en los distritos de Puente de Vallecas, Carabanchel y Latina. Los menos accesibles son Retiro y Salamanca (0,2% de la oferta está por debajo de ese precio), seguido por Chamartín y Chamberí (0,3%). "En Madrid con un presupuesto medio de 150.000 euros se pueden encontrar pisos de entre dos y tres habitaciones, 70 metros cuadrados y principalmente son de segunda mano —una de cada dos tiene más de 50 años —", explica Beatriz Toribio, responsable de estudios de Fotocasa.

En Barcelona apenas son el 8% de la oferta y están en Nou Barris, Horta Guinardó y en Sant Andreu. La venta mengua en Les Corts (0,6% de la oferta), Sarrià Sant Gervasi (0,7%) y Eixample (1,1%).

Al final, la casa al alcance de estos jóvenes va a depender de los ahorros previos y también del tipo de hipoteca y de la entidad. En las variables hay que tener en cuenta que algunos bancos hacen simulaciones con intereses medios (aunque el euribor sea negativo), por ejemplo al 3,5%. Y como "el cliente no podrá destinar más del 33% al pago de la cuota en ningún momento de la vida del préstamo, la vivienda debería tener un importe máximo de 120.000 euros", calcula Julián García, experto en hipotecas de HelpMyCash.com. En cambio, si se firma un préstamo fijo al 3% y a 20 años —más conveniente teniendo en cuenta la precariedad laboral de este tipo de cliente— el resultado es que "se puede pedir una hipoteca de 79.000 euros, con cuotas mensuales de 438 euros, para un piso de 98.750 euros", según Maica López, de CrediMarket.

Pero, ¿las entidades están dispuestas a conceder hipotecas a este perfil de cliente? "Siempre y cuando los consumidores cumplan los requisitos de trabajo estable, antigüedad, ingresos mínimos y no tener deudas, van a conceder la financiación", apunta García. El problema es que este joven, dice Beatriz Toribio, suele coincidir con un perfil, "con ingresos bajos y trabajo inestable, que no interesa a los bancos". Y apunta: "No creo que una persona con ese salario deba plantearse comprar una casa".

Esta cuantía, que según Fomento se incluye a petición de las comunidades autónomas, ha sido la medida que más revuelo ha levantado —aunque el grueso del borrador se centra en el alquiler—.

Luces y sombras

Los promotores dan su visto bueno, aunque creen que se queda corto. "Es un buen plan que da respuesta a las necesidades que tiene la población más joven de este país, aunque ayudaría a más personas elevando el índice de rentas", señala Daniel Cuervo, de la APCE, que recuerda que no es lo mismo comprar en Madrid que en Badajoz. Uno de los pesos pesados del sector promotor, Juan Velayos, consejero delegado de Neinor Homes, cree que será un impulso para que muchos jóvenes den el paso de comprar. Sin embargo, "establecer una renta mínima puede reducir su efectividad y el número de beneficiarios, ya que la ayuda no garantiza facilidades en la obtención de la hipoteca, algo vital para estimular la compra".

Para otros ha sido un total desacierto. "Recurre a viejas fórmulas generando la falsa expectativa de que todo el mundo debe ser propietario", opina Fernando Encinar, jefe de estudios de Idealista. "Para impulsar la compra en situaciones de falta de ahorro previo parece más razonable buscar fórmulas de financiación complementarias, por ejemplo, a través de una compañía de seguros", propone Pedro Soria, director de Productos y Diversificación de Tinsa.

A Gonzalo Bernardos, profesor de Economía de la Universidad de Barcelona, le parece "un error ofrecer ayudas en un momento en que el mercado vuelve a estar en expansión". El profesor —para quien sería más efectivo un acuerdo entre Fomento y las entidades para que éstas den 75.000 hipotecas anuales a rentas por debajo de los 2.500 euros—, cree que la medida beneficiará a las entidades financieras y a la Sareb, "quienes podrán deshacerse de una parte del stock más difícil de vender". Y Jorge Ripoll, director de Estudios de Tinsa, no descarta que las ayudas "sean absorbidas por el mercado en forma de subida de precios, como ocurrió con las antiguas deducciones fiscales".

Desde Fomento remiten a las palabras pronunciadas por el ministro en un acto público días después de presentar el plan. De la Serna descartaba subidas de precios y negaba que favoreciera a las entidades. En esta línea se muestra Julio Gil, presidente de la Fundación de Estudios Inmobiliarios (FEI). "Por el nivel de renta del comprador al que se le otorgan las ayudas —que suponen entre el 6% y el 7% del coste de un inmueble— y por el precio de la vivienda a la que puede acceder, la medida no parece que vaya a calentar el precio en las zonas donde hay demanda, sino que puede favorecer, muy modestamente, a que se reactiven zonas y ciudades donde la recuperación no ha llegado".

La morosidad hipotecaria para la compra de vivienda cae al 4,65%

Los tipos de interés en negativo y las bajas cuotas hipotecarias mensuales han reducido la deuda hipotecaria de las familias, que aprovechan para amortizar hipoteca. Pero hay más efectos positivos. La morosidad de los hogares  ha vuelto a recortarse y se ha situado en el segundo trimestre del 2016 en el 4,65%, por debajo del 5,2% del mismo periodo del año anterior, según datos publicados este lunes por el Banco de España.

En total, los préstamos a los hogares para la adquisición de vivienda han sumado 523.595 millones de euros a finales de junio, lo que supone 18,940 millones menos que un año antes (-3,5%). Del total de los préstamos para vivienda, 24.535 millones de euros eran dudosos, frente a los 28.216 millones de junio de 2015. Con respecto al primer trimestre de 2016, la morosidad se ha moderado ligeramente, pues entonces la tasa era del 4,78%.

El tirón de los tipos fijos

El grueso de estas hipotecas es a tipo variable. Nada que ver con la tendencia seguida en los últimos meses en los nuevos contratos para comprar viviendas. El 40% de las hipotecas estrenadas entre enero y agosto de este año han sido fijas, según ha contabilizado el comparador de productos bancarios Bankimia.com. “Se confirma así la tendencia iniciada en 2015, cuando se empezó a constatar una mayor presencia de préstamos hipotecarios a tipo fijo. Entonces supusieron un 34% de los estrenos. Su mayor presencia también se ha hecho notar en el registro de hipotecas. Y en junio de 2016, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), supusieron el 23,4% del total. El mismo mes de 2015, apenas rozaban el 7,00%”, explican.

Además, durante los ocho primeros meses de 2016 se han llevado a cabo al menos 15 rebajas en los intereses. Si si el tipo medio de las diez hipotecas fijas más baratas a finales de 2015 era del 2,85%, en septiembre de 2016 ha descendido hasta el 1,8%.

El atractivo de estos préstamos se debe también a que se han ampliado los plazos de amortización. Ahora se extienden hasta un máximo de 30 años cuando lo habitual era que no superaran 20 años. Uno de los motivos que explican esta tendencia son los actuales niveles del Euríbor, que cerró agosto, y por séptimo mes consecutivo, en negativo, al -0,048%, reduciendo los márgenes financieros de las entidades. Así, con una hipoteca media de 120.000 euros a amortizar en 20 años con un tipo fijo del 1,80% las mensualidades ascienden a 596 euros. Mientras, en un préstamo a interés variable, si se toma el  diferencial medio de agosto, que fue del 1,44% y el Euríbor de ese mismo mes, la cuota sería de 573 euros, según la calculadora de índices hipotecarios de Bankimia.

Subirán las hipotecas ...... ???

Los hipotecados españoles pueden irse tranquilos de vacaciones. El euríbor se despide, 

por sexto mes consecutivo, en terreno negativo, lo que se traducirá en nuevas rebajas en 

l

las cuotas de sus hipotecas. El principal índice de referencia de los préstamos 

hipotecarios en España despide el mes con una tasa mensual próxima al -0,056%, 

porcentaje que supone fijar el nivel más bajo desde su creación en 1999. El índice cerró 

febrero en el -0,008%, marzo en el -0,012%, abril en el -0,010%, mayo en el -0,013% y 

junio en el -0,028%.

El euríbor inició su imparable caída en mayo de 2014 y entró en terreno negativo, por 

primera vez en su historia, durante el mes de febrero de 2016. Un retroceso que se ha 

traducido en un ahorro significativo para miles de hipotecados que llevan casi dos años 

viendo cómo poco a poco se reduce la cuota que cada mes deben pagar al banco. 

De hecho,  todos los hipotecados se han beneficiado o se beneficiarán antes de que 

termine el año de rebajas en su hipoteca y miles de familias seguirán haciendolo durante

buena parte de 2017 si se cumplen los pronósticos de los analistas y entidades financieras.

En el verano de 2017 el indicador podría situarse por encima de los niveles actuales y 

empezar, por tanto, a incrementar ligeramente las cuotas de las hipotecas. 

0,23

0,23

El el último mes, sin embargo, el indicador ha intensificado su caída, tras conocerse, el 

resultado del Brexit. El 23 de junio, cuando todos los británicos estaban llamados a votar 

la permanencia o salida de la Unión Europea, el euríbor despedía la jornada el -0,029%. 

Un día más tarde, tras conocerse la decisión del referéndum, la caída se acentuaba hasta 

el -0,047%. Dos semanas más tarde, el 7 de julio, el índice retrocedía hasta  nivel intradía 

más bajo de su historia, despidiendo la sesión en el -0,063%.

En declaraciones a Europa Press, el analista de XTB asegura que estos niveles "nunca 

vistos del euribor asustan a los ejecutivos de las entidades financieras, que temen 

nuevas caídas en los márgenes que hagan inabarcable la tasa de mora actual". Y es 

que, desde que el indicador entró en negativo, la banca ha asistido a un estrechamiento 

imparable de los mismos, una situación que ha desatado una nueva guerra 

hipotecaria enfocada a la contratación de hipotecas a tipo fijo, que ya suponen más de 

la mitad de las contrataciones.

De hecho, economistas y expertos del mercado hipotecario aconsejan, más que 

nunca, firmar hipotecas a tipo fijo, como un seguro ante futuras subidas en los tipos de 

interés. Por ejemplo,Agencia Negociadora calcula que un 30% de quienes han formalizado 

una hipoteca en los dos últimos años no podrán afrontar sin problemas una subida de los 

tipos de interés en sus préstamos. Y es que no olvidemos que la media histórica se 

encuentra en el 2,397%, mientras que llegó a alcanzar un máximo intradía del 5,526% en 

febrero de 2008. 

                                                                                                                                                                                  

El Banco de España ha mantenido diferentes reuniones con altos responsables de las entidades financieras para conocer cómo afecta la nueva norma de provisiones y cómo están diseñando el control de riesgos y evitar que concedan créditos por debajo de coste. El supervisor quiere asegurarse de que los grandes bancos desarrollen sus propios sistemas de control para final de 2016. Y que sean fiables. En coordinación con el BCE, el Banco de España sigue de cerca la aplicación de una norma contable que afectará de lleno a los balances bancarios.

El modelo de supervisión es mucho más cercano a los bancos que el que existía antes de la crisis financiera. Para algún directivo, a veces es “intrusivo”, pero ya nadie va a cambiar este arquetipo. Por eso, desde principios de año el Banco de España está manteniendo reuniones con los responsables de las entidades para conocer cómo van construyendo el modelo interno con el que determinarán las provisiones, según la nueva circular contable.

En paralelo, el supervisor también sigue de cerca la forma en la que los bancos diseñan sus políticas de créditos para evitar que sean demasiado baratos, un tema central en la política financiera de este año y de los próximos. En marzo se supo que, según los últimos datos del BCE, el préstamo a hogares concedido en España, ya sea para vivienda o para consumo, estaba entre los menos costosos de la zona euro. En el préstamo a empresas, el interés aplicado acorta distancias con el promedio europeo.

Es decir, el organismo dirigido por Luis Linde quiere evitar que los precios a los que se coloquen los préstamos no cubran el coste operativo, el de capital y el de riesgo de impago, según fuentes del sector que piden el anonimato. Preguntado el Banco de España por esta cuestión, dijo que no hacía comentarios sobre sus actividades con los supervisados.

“Los bancos, a veces, somos como niños. Si el Banco de España se reúne con nosotros, todos entendemos que el asunto de los créditos es muy importante y reaccionamos con más celeridad y rigor que si solo llega una nota”, admite un ejecutivo del sector. “En ocasiones, dentro de los bancos hay una guerra de los responsables comerciales contra los de riesgos. Con esta postura del supervisor, el de riesgos queda reforzado”, apuntan en el mercado.

El supervisor quiere transmitir a la banca que debe ser consciente de que si vende un crédito por debajo de su valor, lo debe anotar en las cuentas al 98% de su valor, por ejemplo, pero no al 100%. Es decir, deberían asumir que ese precio ya supone una pérdida intrínseca, explican fuentes financieras.

Unas décimas decisivas

Estos expertos recuerdan que tan solo unas décimas de variación en el precio de un crédito, sobre un volumen de miles de millones de euros, puede suponer cientos de millones de mayores ingresos para la cuenta de resultados de una entidad al cabo de un año. Este es uno de los mensajes que transmite el Banco de España.

El sector está en una pelea por elevar el volumen de créditos para captar a los mejores clientes y compensar así la caída de márgenes por los bajos tipos de interés. Sin embargo, el supervisor cree que si tiran los precios, la banca no alcanzará el nivel de rentabilidad que exigen los inversores para prestarles capital y no podrán dar créditos a medio plazo.

Las reglas están cambiando y pronto los bancos tendrán sus modelos internos para calcular provisiones. Deberán incluir —a partir de 2018— la pérdida esperada, además de la incurrida, en los créditos. “La nueva norma del Banco de España se queda a medio camino, pero es un avance para lo que va a llegar”, dicen en el sector.