Siguiendo la dinámica de los últimos siete años, el precio medio de la vivienda libre bajó un 0,3% en el año 2014, según datos del Ministerio de Fomento. Las previsiones son que para este año 2015 los precios se mantengan y que haya un cierto escenario de estabilidad en el mercado inmobiliario español, estabilidad que viene marcada sobre todo por la creciente adquisición de propiedades por extranjeros en nuestro país. En general, la mayoría de estos inversores extranjeros son turistas que vienen a pasar periodos vacacionales a España y, tras conocer el país, invierten en una segunda residencia.

Según un estudio realizado por TM Grupo Inmobiliario, basados en los compradores habituales de pisos en la costa mediterránea, principales motivaciones de compra son la buena calidad de vida, elsol y las buenas conexiones aéreas con su país de origen. En cuanto a la nacionalidad de estos compradores, los británicos se mantendrían en el puesto número uno con el 18,62% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros, seguidos por los franceses (9,39%), alemanes (7,25%), belgas (6,90%), italianos (6,13%), rusos (5,83%), suecos (5,83%), chinos (4,14%) y noruegos (3,74%).

Atendiendo a los datos recogidos por TM Grupo Inmobiliario, el perfil de los compradores según su procedencia sería el siguiente:

• Ingleses: hombres y mujeres de más de 60 años jubilados o próximos a su jubilación. Matrimonios de nivel medio, con ingresos de más de 36.000 euros anuales, con hijos y nietos. Buscan un ambiente relajado y distendido, siendo la mayor motivación de compra la climatología, las buenas conexiones aéreas con su país de origen y el buen servicio médico ofrecido por España.
• Belgas: hombres y mujeres mayores de 50 años con un nivel de estudios superior, directivos de empresas con un sueldo promedio de más de 60.000 euros anuales. Suelen ser matrimonios con hijos y nietos, aficionados al deporte al aire libre y que les gusta comer fuera de casa. El clima privilegiado de España, la cercanía al mar y la buena calidad de los servicios ofrecidos es lo que más les llama la atención a la hora de invertir en una segunda residencia.
• Rusos: suele ser un hombre de entre 35 y 45 años, con un nivel de estudios superior, casado y con hijos. De perfil empresarial con un sueldo promedio de 80.000 euros anuales. Destaca por su afición a la playa, las compras, las excursiones y por practicar deportes acuáticos. Su principal motivación de compra es la buena calidad de vida de España y además el permiso de residencia es un incentivo.
• Escandinavos: matrimonios de entre 45 y 70 años, con un nivel económico alto de más de 90.000 euros anuales. Destaca en su mayoría personas jubiladas que buscan un retiro para practicar golf, pasear en bicicleta o relajarse en la playa. Sus principales motivaciones de compra en España son el sol, el clima saludable y la buena conexión de vuelos con sus países de origen.

La ‘vuelta’ del sector financiero al mercado de las hipotecas y el incremento de la inversión nacional harán que pase página la crisis del mercado residencial más intensa y profunda de las últimas décadas. En este ejercicio se venderán cerca de 440.000 viviendas, un 20% más que el año pasado, pero muchas menos que las 950.000 transacciones de 2006. Parte de los que alquilan ahora su vivienda volverán a la compra por los bajos tipos de interés.

La alegría sí, la fiesta no. Ésta se acabó en 2007 y no hay ninguna perspectiva de que pueda regresar ni a corto ni a medio plazo. No obstante, a pesar de la elevada cifra de parados (5.457.700 a finales de 2014) y los bajos salarios que continuará percibiendo una sustancial parte de la población (7.861.844 asalariados declararon en 2013 rentas mensuales inferiores a 967,94 euros), en el 2015 la recuperación del mercado residencial será una realidad.

No serán brotes verdes, sino una tendencia alcista que se consolidará en los próximos períodos, pues las principales variables de dicho mercado (transacciones, precios y viviendas visadas) tendrán una mejor evolución en 2016 y 2017 que en el año actual. Por tanto, en el ejercicio de 2015, la crisis del mercado residencial más intensa y profunda de las últimas décadas, que asoló durante 7 años a la vivienda en España, ya será sólo historia.Las transaccionesLa recuperación será notable en materia de transacciones, aumentando éstas aproximadamente un 20% respecto al año anterior. Así, si en 2014 las ventas se situaron alrededor de las 365.000 unidades, las realizadas durante el ejercicio actual se acercarán a las 440.000 (véase la figura 1). Aunque serán aproximadamente 75.000 transacciones más que en 2014, dicha cifra será inferior en más de 500.000 unidades a la observada en 2006 (955.186 ventas), el ejercicio con más compraventas de la Historia de España. Además, quedarán por debajo de las efectuadas en 2009 (463.719 unidades), un año donde el PIB cayó un 3,6%. Sin duda, un entorno muy distinto al de 2015, período para el que preveo un crecimiento económico del 2,2%

El aumento de las transacciones principalmente tendrá lugar en las grandes ciudades y especialmente en las calles donde reside la población más adinerada (clase media– alta y alta). En dichas zonas de Barcelona y Madrid, el crecimiento de las ventas será espectacular, superando en algunas de ellas en casi un 50% el nivel alcanzado en 2014. Los principales motivos de este comportamiento diferencial respecto al resto del país, además de la mayor riqueza y renta mensual de sus residentes, serán: un incremento de la preferencia por invertir en vivienda, una mayor facilidad para acceder al crédito hipotecario y la existencia en ellas de una considerable demanda latente de viviendas, una gran parte de la cual vivía hasta el momento de alquiler. En las capitales de provincia, en las zonas turísticas y en las pequeñas ciudades (menos de 20.000 habitantes), las ventas también aumentarán, aunque lo harán en una proporción sustancialmente inferior.¿Por qué aumentará la demanda de viviendas?Las principales razones por las que aumentará considerablemente la demanda de viviendas serán:

a) El crecimiento del crédito hipotecario. La superación de los test de estrés, unido a las menores oportunidades para obtener plusvalías vía compraventa de deuda pública o enajenación de activos no estratégicos, llevarán a las entidades financieras a incrementar el crédito concedido. Un aspecto que hará que las hipotecas vuelven a convertirse en un producto gancho, es decir, más ideadas para captar nuevos clientes o fidelizar a los antiguos que para generar un gran margen de intermediación por euro prestado.

Este aspecto provocará la reducción generalizada del diferencial sobre el euribor al 0,75% y la aparición masiva de hipotecas a 35 años. De forma selectiva, también observaremos el retorno de préstamos que financian el cambio de vivienda (compra primero de la nueva y posterior venta de la antigua), así como de los otorgados por el 100% del valor del piso para inmuebles que no son propiedad del banco.

Debido a todo ello, a diferencia de 2014, año en que el crédito concedido a las familias para la adquisición de pisos descendió aproximadamente un 3,5%, en el 2015 éste aumentará alrededor del 8%. Sin duda, un cambio sustancial que comportará la vuelta a la normalidad de la financiación hipotecaria destinada a la compra de vivienda.

b) El incremento sustancial de inversores nacionales. Ni los rusos, más vendedores que compradores en 2015, ni los ingleses ni los alemanes serán los protagonistas de la inversión en vivienda en el actual año, sino los españoles. La expectativa de recuperación de los precios, la elevada volatilidad de la Bolsa, la baja rentabilidad nominal ofrecida por la renta fija a corto plazo y el peligro de incurrir en pérdidas en la de largo plazo, volverán a dirigir a los inversores hacia el mercado residencial.

Las adquisiciones se realizarán preferentemente en las zonas donde residen (un clásico de la inversión inmobiliaria) o en el centro de su ciudad, decantándose sólo un pequeño porcentaje por adquirir una residencia en la playa o en la montaña. A pesar de su atractivo precio (en algunos casos inferior a 60.000 euros), casi ninguno de ellos comprará en las pequeñas ciudades. Los principales motivos serán la elevada dificultad para alquilar las viviendas adquiridas, debido al elevado exceso de oferta y a la pérdida de población que muchas de ellas padecen, así como las escasas perspectivas de revalorización de las mismas a corto y medio plazo.

c) El desplazamiento de una parte de la demanda de alquiler a la compra. En los últimos años, numerosas familias han optado por vivir de alquiler a la espera de que bajara más el precio de la vivienda, disminuyera la incertidumbre sobre su futuro en la empresa donde trabajan o consiguieran ahorrar el capital necesario para pagar el porcentaje del importe del piso que normalmente no financian los bancos. En la actualidad, una gran parte de ellas cree que en el próximo futuro el precio de la vivienda tenderá más a subir que a bajar, ven más improbable su despido en el trabajo y, después de años de ahorro, ya están en disposición de adquirir el piso deseado.

Además, dado el mínimo histórico del euribor en diciembre de 2014 (0,329%) y la expectativa de que el tipo de interés de referencia del BCE continúe a un nivel muy reducido durante al menos los tres próximos años, observan que les es mucho más ventajoso en la actualidad comprar que alquilar. El motivo es que los intereses pagados mensualmente por el préstamo hipotecario contratado serán en la inmensa mayoría de los casos inferiores al importe del alquiler sufragado por un piso similar.

d) La recuperación macroeconómica. Un crecimiento económico del 2,2% generará un aumento de los beneficios obtenidos por un significativo número de autónomos y pequeños empresarios. Un aspecto que hará que algunos de ellos decidan cambiar de vivienda o invertir en una adicional. Sin embargo, la creación de más de 350.000 puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (metodología de la contabilidad nacional) tendrá una escasa repercusión sobre la demanda de viviendas, pues la inmensa mayoría de los generados serán temporales o a tiempo parcial y escasamente retribuidos.El precioEn el conjunto del país, el precio de la vivienda en 2015 aumentará alrededor del 5%, siendo la clave de dicho aumento el elevado incremento de la demanda advertido en las grandes capitales. En las mejoras zonas de Barcelona y Madrid es donde se observará el mayor aumento anual, llegando éste a superar en varias de ellas el 10%. En las zonas turísticas más alejadas de la playa o de las estaciones de esquí, así como en los barrios de las capitales de provincia donde exista un elevado exceso de oferta, no preveo subida alguna del precio. En dichas ubicaciones, existirá recuperación de las transacciones, pero no de los precios.

En algunos pequeños municipios, el precio seguirá bajando, aunque a un ritmo bastante inferior al de los ejercicios anteriores. La pérdida de habitantes, el escaso importe del alquiler (inferior en numerosos casos a los 200 euros) y la imposibilidad de obtener un préstamo hipotecario por parte de la mayoría de la población que vive en régimen de arrendamiento, harán que la demanda de viviendas, aunque tenga un nivel superior a los años anteriores, siga siendo muy reducida.

El aumento del precio del 5% supondrá, según la serie histórica proporcionada por el Ministerio de Fomento (véase la figura 2), que a finales de 2015 el importe por metro cuadrado de la vivienda libre se sitúe a un nivel prácticamente equivalente al del segundo trimestre de 2004. Un aspecto que deja bien claro el elevado retroceso sufrido por el precio de los pisos durante la crisis, en concreto, un 42,8% entre el primer trimestre de 2008 y el tercero de 2014. No obstante, dada la existencia de una gran burbuja especulativa en el mercado residencial en 2007, dicho dato no indica nada concluyente sobre si en la actualidad los pisos están o no baratos.

En principio, este aspecto nos lo debería clarificar el indicador denominado grado de esfuerzo, que mide el porcentaje de salario que una familia mediana (la que tiene un igual número de familias que cobran más y menos que ella) debe dedicar al pago de la cuota hipotecaria. Dicho esfuerzo, según cálculos del Banco de España, se sitúa en la actualidad en el 35% y es menor al observado en septiembre de 2008 (41%), pero muy superior al advertido en diciembre de 1999 (20,2%).

Mi interpretación es que para un gran número de familias, especialmente la mayoría de las que ingresan menos de 2.500 euros mensuales, la compra de un piso es una opción imposible. En cambio, para aquellas que disponen de una significativa riqueza u obtienen un salario relativamente elevado, la vivienda es en la actualidad un activo barato.Las viviendas visadasEn el 2015, los promotores iniciarán los trámites para construir alrededor de 65.000 viviendas (véase la figura 3). Un cifra que previsiblemente supondrá un crecimiento de las unidades visadas superior al 60% (40.000 en 2014), pero que será menos del 10% de las que estaba previsto construir en 2006 (915.745 viviendas) y no llegará a la cuarta parte de las que deberían empezar a levantarse en un año «normal» (350.000 unidades).

A diferencia de ejercicios anteriores, si el solar está bien ubicado, los bancos facilitarán créditos para su construcción en un porcentaje que se acercará al 80% del coste total de la promoción. Incluso, es posible que alguna entidad empiece a financiar de forma parcial la compra de solares en las mejores zonas de las grandes ciudades.

A pesar de estas positivas previsiones, es muy probable que ninguno de los próximos ejercicios pueda ser considerado en materia de construcción de viviendas un año «normal», pues el elevado exceso de oferta existente en numerosos pequeños municipios, en bastantes medianos y en múltiples localidades turísticas, impedirá que ni en 2016 ni en 2017 se alcancen las 175.000 unidades.

En resumen, en el ejercicio de 2015 empezará la recuperación del mercado residencial y supondrá el inicio de un período caracterizado por moderadas subidas del precio de la vivienda y por un considerable crecimiento de las transacciones. No obstante, ambas variables continuarán estando en los próximos ejercicios muy por debajo de las cifras alcanzadas en 2006 y 2007. Por tanto, nadie debería confundir la recuperación iniciada con la aparición de una nueva burbuja.

 A mediados de diciembre se empezaron a fraguar algunos de los movimientos. Se pusieron en marcha dos nuevos productos: la Hipoteca Premium, de Banco Popular, y la Hipoteca CX, de CatalunyaCaixa.

Ese mismo mes se anunció la rebaja, hasta en 0,50 puntos porcentuales, de los diferenciales de cuatro hipotecas. La HipoteCasa, de Deutsche Bank; la Hipoteca Ahora, de Liberbank; la Hipoteca Santander, de Banco Santander, y la Hipoteca Postal, de BanCorreos.

A principios de enero, Kutxabank anunció la Hipoteca Kutxabank, a día de hoy uno de los préstamos hipotecarios con uno de los diferenciales más bajos del mercado (al 1%). Tras ella, Bankoa dio a conocer su Hipoteca Variable. Y poco después se presentaron dos préstamos hipotecarios a tipo fijo deBanco Sabadell y Activobank y uno más, a interés variable, de Grupo BMN.

En cuanto a las rebajas, CatalunyaCaixa ha disminuido el interés de la recién estrenada Hipoteca CX. ING Direct ha hecho lo propio con su Hipoteca Naranja al igual que Banco Popular y Oficinadirecta.com con su Hipoteca Premium y la Hipoteca Bonificada. BBVA también ha anunciado una reducción del diferencial de su Hipoteca Variable.

Todos estos movimientos, se han empezado a plasmar en el diferencial medio hipotecario que, a tenor de la calculadora de índices de Bankimia, en enero de 2015 se ha situado en el 2,062%.

Se trata de un porcentaje ligeramente inferior al de diciembre de 2014, cuando de media estuvo al 2,141%, y 0,7 puntos por debajo del de enero de 2014, de media al 2,788%. En este sentido, cabe recordar que en verano de 2013 el diferencial medio hipotecario llegó a superar el 3,00%.

Dado este contexto, en enero de 2015, en siete de las diez hipotecas con diferenciales más bajos éstos son inferiores o iguales al 1,50% y ninguno supera el 1,60%, según datos del comparador de hipotecas de Bankimia.

Un mes antes, en diciembre de 2014, si bien ninguna hipoteca superaba el diferencial del 1,70%, sólo en una se situaba por debajo del 1,50%. Y si se recula hasta un año atrás, en enero de 2014, únicamente un préstamo tenía un interés inferior a ese valor. El resto estaba por encima del 1,95%.

Las previsiones para este 2015 apuntan a que los diferenciales seguirán bajando ya que las entidades destinarán una parte importante de sus presupuestos a dar financiación.

Este hecho conllevará a una apertura del crédito, una mayor competencia entre bancos y una rebaja en los diferenciales que se añaden al euríbor, tipo de referencia en 8 de cada 10 hipotecas que se firman a interés variable en España y que diciembre registró el mínimo histórico (0,329%).

2015 empieza una nueva era , ha llegado la REVOLUCIÓN !!! nada volverá a ser igual ...

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La comunidad de madrid ha multado a 14 infractores por no cumplir con la normativa sobre el certificado energético en 2014. en concreto, el organismo ha abierto 21 expedientes sancionadores, de los que 14 han sido sancionados y otros cinco casos están aún en tramitación. la menor de las multas ha alcanzado un importe de 601 euros y en resto oscilan entre los 2.000 y los 6.000 euros

de total de los 21 procesos sancionadores abiertos, en nueve de ellos fueron por falsear la información en la expedición del certificado de eficiencia energética, ya que la información y los datos contenidos en dichos certificados no coincidía con la constatada por los inspectores de la dirección general de industria, energía y minas (dgi) cuando efectuaron las mediciones y verificaciones oportunas, según los datos a los que ha tenido acceso el diario ‘el mundo’

otros nueve expedientes sancionadores fueron por arrendar inmuebles careciendo del preceptivo certificado registrado de eficiencia energética; y, finalmente, tres expedientes por actuar como técnico certificador sin reunir los requisitos legalmente exigidos para serlo (carecer de la titulación habilitante)

en cuando a las cuantías de las sanciones impuestas, la menor ha sido de 601 euros por arrendar inmuebles careciendo del preceptivo certificado registrado de eficiencia energética, mientras que en el resto de los expedientes los importes oscilan de 2.000 a 6.000 euros

La firma de NUEVAS hipotecas para la compra de una vivienda creció en octubre un 18% en comparación interanual, y encadena así cinco meses al alza. Este incremento es sin embargo inferior al REGISTRADO el mes anterior, que fue del 29,8%.
Según los DATOS provisionales que hoy ha publicado el Instituto Nacional de Estadística (INE), el pasado mes de octubre se constituyeron 17.687 NUEVAS hipotecas para adquirir una vivienda frente a las 19.323 firmadas el mes anterior, lo que supuso un recorte mensual del 8,5%.

En el acumulado del año, la firma de hipotecas para comprar una vivienda REGISTRA un descenso del 1,3 %.
Asimismo, el importe total de estos PRÉSTAMOS se situaba en 1.766,32 millones de euros en octubre, casi el 15 % más que un año antes y el 15,2 % menos que el mes anterior.
El importe medio de las hipotecas, por su PARTE, volvió a bajar de los 100.000 euros y se situó en 99.866 euros a finales de octubre, el 7,4 % menos que el mes anterior, y el 2,6 % menos que en el mismo mes de 2013.
Según los DATOS del INE, en octubre, el NÚMERO total de fincas hipotecadas creció el 9,4 % en comparación interanual y se situó en 27.554, lo que representó una caída del 8,1 % frente al mes anterior.
De esas hipotecas, 25.937 se constituyeron sobre fincas urbanas, con un aumento del 9,1 % respecto a octubre de 2013, y una reducción del 9 % frente al mes anterior.
El número de fincas rústicas hipotecadas inscritas también se elevó un 14 % en octubre, respecto al mismo periodo de 2013, después de alcanzar las 1.617.
Respecto al mes anterior, las fincas rústicas hipotecadas han crecido el 10,8 %.
Los mismos datos del INE indican que a finales de septiembre, se habían prestado un total de 3.596,7 millones de euros para la constitución de hipotecas sobre todo tipo de fincas, lo que significa un incremento interanual del 17,7 % y una caída del 7,4 % respecto al mes anterior.
El dinero prestado para hipotecas sobre fincas urbanas se elevó a 3.299,1 millones de euros en octubre, un incremento que fue del 21,7 % comparada con el mismo mes del año pasado, mientras que con respecto al mes anterior supone una caída del 10,1 %.
Para fincas rústicas se prestaron 297,6 millones, el 13,5 % menos que un año atrás y casi el 40 % más que en septiembre.
En cuanto a la evolución por comunidades autónomas, en octubre, las que REGISTRARON más hipotecas sobre viviendas fueron Andalucía (3.329), Madrid (2.942), y Cataluña (2.694).

kutxabank, ha sido la primera entidad en dar el campanazo hipotecario con el comienzo del nuevo año. el banco ha lanzado la hipoteca más barata del momento con un diferencial DESDE euríbor +1%
la nueva oferta hipotecaria del grupo bancario vasco permite obtener la máxima bonificación en función del nivel de vinculación del cliente. requiere domiciliar la nómina; usar TARJETAS de la entidad; contratar seguros y así como productos de previsión
además, la entidad ha mejorado las CONDICIONES de acceso al tipo más competitivo para las personas menores de 35 años. así, en el caso de los jóvenes que tengan previsto comprar una vivienda, kutxabank ha reducido determinados requerimientos de vinculación y no se aplican gastos de apertura.