¿Qué va a pasar ahora con las cláusulas suelo de las hipotecas?

La Comisión Europea ha emitido un informe en el que dice que se debe reintegrar todo lo cobrado al aplicar las cláusulas suelo en las hipotecas. Hasta ahora, el criterio que se seguía era el del Tribunal Supremo, que estableció que solo se debían devolver las cláusulas suelo cobradas por BBVA, Cajamar y Novagalicia (ahora Abanca) desde mayo de 2013 en adelante. Es decir, el Supremo no pedía la retroactividad, que es lo que ha pedido Bruselas, ya que cree que esta cláusula es nula y, por lo tanto, no se puede aplicar desde la primera vez que entró en vigor.

¿Qué va a pasar ahora con las cláusulas suelo?

Por el momento, lo que se ha dado a conocer es la posición de la Comisión Europea sobre estas cláusulas. Sin embargo, esta no es una posición definitiva. Ahora hay que esperar a que el abogado general de la Unión Europea emita un dictamen, que marcará, con mucha probabilidad, la posición final del Tribunal de Justicia del Unión.

¿Cuánto tiempo puede pasar hasta que haya sentencia definitiva?

Según algunos cálculos, el Tribunal de Justicia no se pronunciará hasta el verano de 2016, según la media de tardanza que ha tenido en otros casos. Sin embargo, para febrero se podría conocer la posición del abogado general.

¿Puede haber novedades en los bancos antes de una sentencia judicial?

Algunas fuentes financieras creen que los bancos, al menos los que tengan más capacidad de maniobra por tener mejores cuentas de resultados, seguirán el camino de CaixaBank y Bankia, que han retirado las cláusulas de forma voluntaria. Hasta ahora, solo lo habían hecho BBVA, Cajamar y Novagalicia (ahora Abanca), forzados por el Supremo. Sin embargo, los bancos son conscientes de que se enfrentan a un problema de reputación con este asunto y quizá quiten las cláusulas para evitar el malestar y la fuga de los clientes. Sin embargo, las entidades que dependen de los ingresos obtenidos con estas cláusulas para lograr beneficios, se resistirán a eliminar estas condiciones. 

¿Qué se debe hacer hasta que haya una decisión definitiva?

Las asociaciones de defensa del consumidor aconsejan no firmar ninguna condición a cambio de la retirada de la cláusula suelo. Si el banco hace la propuesta, no debe ser bajo condiciones lesivas para el cliente. No hay que olvidar que si se firman acuerdos y luego llega una decisión judicial que anula las cláusulas, el cliente podría no beneficiarse de las mejores condiciones.

¿Qué es una cláusula suelo?

Estos suelos establecen un mínimo a pagar en las cuotas de la hipoteca aunque los tipos acordados con la entidad estén por debajo. También había techos, pero estaban tan altos, que los tipos de interés no los alcanzaron y el cliente no se benefició por ellos.

Las mejores ofertas de hipotecas por el 100% del valor

Conseguir que el banco conceda una hipoteca que alcance el 100% del valor de tasación de la vivienda a adquirir es posible. La única condición es que este inmueble esté incluido en la cartera de viviendas de la entidad. Esas viviendas, propiedad ahora de los bancos, han llegado a ellos por culpa de la crisis del ladrillo que obligó a estas entidades financieras a quedarse muchos inmuebles de clientes particulares y promotores que no pudieron en su momento hacer frente a las cuotas de la hipoteca.

De esta forma, las entidades reconvertidas en grandes inmobiliarias gestionan las viviendas a través de sus portales inmobilarios. Para sacar al mercado sus viviendas, las entidades financieras ofrecen para este tipo de ladrillo hipotecas claramente encaminadas a convencer a los clientes de que compren sus pisos, con condiciones mucho más favorables que las que dan para los inmuebles del mercado libre. Aquí van algunos ejemplos de estos productos con condiciones preferentes.

POPULAR

La entidad financiera que preside Ángel Ron ofrece, a través de su portal inmobiliario Aliseda, una hipoteca que cuenta con un diferencial del 0,9% a partir del primer año y del 1,25% para los siguientes. Esta cifra es inferior al 1,59% que cobra la entidad en su Hipoteca Premium. Los plazos también son más largos, 40 frente a 30 años. La financiación puede alcanzar hasta el 100% del valor de tasación frente al 80% de la Premium. Además, la hipoteca ofrecida por Aliseda para viviendas de su portal tiene un periodo de carencia de 24 meses y sin comisiones de estudio y apertura (estos últimos gastos tampoco se cargan en la Hipoteca Premium).

SABADELL

La Hipoteca Bonificada Solvia es un préstamo hipotecario que la entidad ofrece no solo para comprar viviendas en propiedad de la entidad, sino para cualquier vivienda que comercializa a través de su portal inmobiliario Solvia donde se venden inmuebles de distinta procedencia, como, por ejemplo, Sareb. La hipoteca tiene un diferencial del 1,4% frente al 1,5% que cobra la Hipoteca Bonificada de Sabadell. La financiación es hasta el 80% y los requisitos para conseguir esta bonificación son los mismos que para la hipoteca tradicional: domiciliación de nómina y contratar los seguros de vida, de hogar y de protección de pagos.

BANKIA

La hipoteca de Bankia para la compra de viviendas en propiedad ofrece la posibilidad de financiar hasta el 100% del precio de la vivienda pero que no supere el 90% del valor de tasación. El diferencial que se aplica es del 0,9% desde el inicio del préstamo frente al 1,5% de la hipoteca a tipo variable de la entidad. Además, está exenta de las comisiones de estudio, apertura, amortización anticipada y compensación por desistimiento.

BBVA

Para las hipotecas del banco, la entidad financiera ofrece el 100% de la financiación y el plazo se eleva hasta 40 años frente a los 25 de la hipoteca de la entidad. El tipo de interés es el mismo, 1,25%. Sin embargo, desde el bancomatizan que “el producto se adapta al perfil del cliente, por tanto, el interés depende de la vinculación, entre otras características”. Ingresos mensuales mínimos y la contratación de cuatro productos son algunas de las condiciones para poder rebajar el diferencial que se aplica tanto en la hipoteca tradicional como en las de viviendas propias.

IBERCAJA

En la hipoteca de Ibercaja para la compra de viviendas de su cartera, el diferencial que se aplica es del 1,35%. Se trata de una hipoteca bonificada. Para beneficiarse de este diferencial hay que cumplir una serie de requisitos: domiciliación de nómina individual o conjunta de 2.000 euros, domiciliación de varios recibos y la contratación de productos de la entidad.

Ofertas inmobilarias a golpe de clic

El pinchazo de la burbuja inmobiliaria llevó a los bancos a convertirse en grandes inmobiliarias con numerosas viviendas a las que dar salida. La mayoría de las entidades financieras cuentan desde entonces con portales inmobiliarios. No hay entidad financiera que no posea su propio portal donde pone toda su oferta de pisos a nivel nacional. Portales como Altamira (Santander), Servihabitat (LaCaixa), BBVAVivienda (BBVA), Solvia (grupo Sabadell) o Aliseda (Popular) son algunos de los nombres que tienen estas compañías. Otras entidades se agrupan en un mismo portal. Es el caso de www.giasainversiones.es, la web inmobiliaria formada por tres entidades: Caja España, Caja Duero y Unicaja.

La banca dice ‘no’ a las hipotecas para alquilar vivienda
En Reino Unido funcionan desde hace años y se otorgan según los ingresos que PUEDE obtener el casero con el piso
La Asociación Hipotecaria recuerda que la banca ha de primar la solvencia del hipotecado y no la RENTA que obtendría
La propuesta lanzada en el último Salón Inmobiliario de Madrid (SIMA) por algunos expertos sobre la necesidad de crear un PRÉSTAMO hipotecario específico para aquellos INVERSORES que quieran comprar casa para alquilar ha recibido ya una respuesta por parte de la banca. Las entidades españolas creen que “ahora no es el momento”. Ven estos CRÉDITOS con demasiado riesgo y al mercado de arrendamiento muy poco maduro.
La sugerencia fue lanzada como una posible solución a dos de los problemas que acucian en la actualidad al sector inmobiliario español. Por un lado, si se incentivaba con una hipoteca la compra de vivienda para alquilar, los expertos creen que la banca podría deshacerse con más rapidez de su todavía abultada cartera de casas. Y, por otro, a mayor oferta de inmuebles para arrendar, menores tensiones alcistas sobre las RENTAS, “algo que beneficiaría sobre todos a los jóvenes, que son quienes más complicado tienen hoy el acceso a una vivienda en propiedad”, explica uno de los promotores de la idea.
No se trata de nada NUEVO. Las conocidas como HIPOTECAS para alquilar funcionan como un producto financiero más desde hace décadas en el Reino Unido y algunos países nórdicos, se trata en inglés de las mortgages buy to let.

¿Cuáles son las peculiaridades de estos PRÉSTAMOS?
Estos CRÉDITOS se caracterizan por ir destinados a INVERSORES de clase media, media-alta que tienen un importante ahorro previo y deciden destinar parte o todos esos recursos a la adquisición de un inmueble con la intención de sacarlo de inmediato en régimen de alquiler. Por ello, las hipotecas británicas para alquilar suelen conceder menos valor de tasación que un PRÉSTAMO tradicional para financiar la casa en la que se reside. Como máximo se suele otorgar el 40%-50% del valor de tasación de la casa, en inglés loan to value.
“Como allí está considerado un producto financiero más, es decir, que el inversor en lugar de destinar su dinero a la compra de ACCIONES EN BOLSA o a un fondo de inversión, opta por comprar y alquilar, los bancos entienden que debe arriesgar parte de su dinero y de ahí que se concedan loan to value más bajos que cuando un ciudadano se hipoteca para adquirir la casa donde va a vivir”, explican fuentes del sector bancario.
En cuanto a los plazos de amortización, no hay ninguna diferencia con las hipotecas tradicionales, por lo que son préstamos que se suelen suscribir a 20 e incluso a 30 años. En cambio, los diferenciales que se aplican a los tipos de interés sí son ligeramente más elevados que los de los préstamos hipotecarios clásicos. “La explicación hay que buscarla de nuevo en que se trata de créditos con más riesgo”, explican fuentes de otra de las entidades consultadas por Cinco Días. Si son préstamos que como máximo solo conceden por el equivalente a la mitad de lo que cuesta el piso y además se paga un poco más de intereses que en un CRÉDITO hipotecario tradicional, ¿dónde está la ventaja entonces de contratar estas hipotecas para esos inversores mayoritariamente británicos?
Precisamente en este punto es donde radica la diferencia entre el sistema financiero británico y el español ante este producto específico. Los bancos del Reino Unido otorgan estas hipotecas en función de la RENTA que podrá cobrar el propietario por el arrendamiento de la vivienda que tiene intención de comprar y no evalúan como principal requisito su capacidad de pago o solvencia. Sin embargo, en España hoy por hoy esa posibilidad no se contempla. Fuentes de la Asociación Hipotecaria de España (AHE) recuerdan que el supervisor apela a las entidades a realizar la concesión de hipotecas siempre priorizando el análisis exhaustivo de su solvencia. “Para nuestros bancos lo esencial es saber si el hipotecado podrá pagar el préstamo, independientemente de lo que cobre por el alquiler de esa casa”, asegura Lorena Mullor, de la AHE.
Desde esta asociación, admiten que las hipotecas buy to let tienen todo el sentido en el Reino Unido, donde existe más tradición de esta clase de producto financiero y, sobre todo, donde su mercado de arrendamiento es muy ágil y está mucho más profesionalizado que el español. “En las principales ciudades del Reino Unido es muy fácil lograr ingresos estables con el alquiler de una vivienda, dada la elevada demanda; y una vez que se queda el inmueble vacío, también es bastante sencillo y rápido que éste vuelva a ocuparse”, subrayan las mismas fuentes.
Sin embargo, en ESPAÑA el mercado de alquiler se encuentra todavía a años luz del grado de profesionalización de los principales países europeos. Las entidades financieras consultadas admiten que aquí esa clase de créditos, basados casi en exclusiva en las RENTAS que se obtendrían estarían fuertemente penalizados para los bancos desde el punto de vista contable, ya que deberían provisionarlos de forma diferente a las HIPOTECAS clásicas “y eso es algo que la banca actual no se puede permitir aún”.
Además, recuerdan que el alquiler debe sofisticarse más y arreglar los problemas que persisten en los todavía largos procesos de desahucio. Todo indica, POR lo tanto, que estas hipotecas tendrán que esperar.

No necesita demasiada presentación porque forma parte de la vida de millones de familias españolas. Y en los últimos tiempos incluso para bien, porque no deja de marcar mínimos históricos. Se trata del euríbor a 12 meses, la referencia para la mayoría de las hipotecas a tipo variable en España. Tras llegar a escalar hasta el 5,5% en los momentos más tensos de la crisis financiera, tras la quiebra de Lehman Brothers en 2008, ahora lleva por debajo del 1% desde 2012 y del 0,5% desde el verano pasado. En abril, de hecho, va a marcar otro récord. Su media, que es la que se tiene en cuenta para las cuotas hipotecarias, caerá por primera vez del 0,20%. A falta de cuatro sesiones, su media se encuentra en el 0,185%. Como trasfondo de estos niveles, la expansiva política monetaria del Banco Central Europeo (BCE) bajo la batuta de su presidente, Mario Draghi. Con los tipos de interés oficiales en el 0,05%, con los tipos de la facilidad de depósito en el -0,20% y con su programa de compras de deuda (QE). Todos ellos, al unísono, abaratan los costes de financiación en la Eurozona, un efecto que se propaga también al euríbor y, por tanto, a las cuotas hipotecarias -si las cláusulas recogidas en el contrato no lo impiden-. 

Lo que es seguro es que la expansiva política monetaria de Mario Draghi mantendrá al euribor en mínimos históricos al menos hasta 2017

Tanto es así que, al igual que el 30% de la deuda pública europea, esta semana el euribor a tres meses se ha situado en niveles negativos por primera vez en la historia. ¿Llegará a ocurrir lo mismo con el euribor a 12 meses? "No lo descarto, aunque no lo contemplamos", asegura José Luis Martínez Campuzano, estratega de Citi en España. "Pero sí lo vemos en tipos de interés nulos", añade. Es decir, que es posible que continúe bajando hasta el 0%. 

¿Pero qué pasaría si el euríbor se situara en negativo? ¿Pasarían a pagar intereses los bancos a los hipotecados? Dependerá del nivel hasta el que caiga el euríbor y del diferencial contemplado en la hipoteca. En el supuesto de un contrato con una diferencial de 0,5 puntos sobre el euribor, si este cayera al -0,1%, el interés resultante para el cálculo de la cuota será del 0,4%.

Ahora, por ejemplo, ya hay hipotecas en francos suizos en las que los bancos abonan intereses a los clientes, pero se debe a que el Banco Central de Suiza tiene los tipos oficiales en una banda comprendida entre el -0,25 y el -1,25%, con objetivo central en el -0,75%, y la referencia hipotecaria en francos a 12 meses se mueve entre el -0,60% y el -0,80%. Por tanto, cualquier diferencial por debajo de estos niveles conducirá a que sea el banco el que pague intereses al cliente. Eso sí, en este tipo de hipotecas siempre hay que tener presente que existe otro riesgo: el del tipo de cambio, es decir, el de la evolución del cuerpo a cuerpo entre el euro y -en este caso- el franco suizo. 

Siguiendo la dinámica de los últimos siete años, el precio medio de la vivienda libre bajó un 0,3% en el año 2014, según datos del Ministerio de Fomento. Las previsiones son que para este año 2015 los precios se mantengan y que haya un cierto escenario de estabilidad en el mercado inmobiliario español, estabilidad que viene marcada sobre todo por la creciente adquisición de propiedades por extranjeros en nuestro país. En general, la mayoría de estos inversores extranjeros son turistas que vienen a pasar periodos vacacionales a España y, tras conocer el país, invierten en una segunda residencia.

Según un estudio realizado por TM Grupo Inmobiliario, basados en los compradores habituales de pisos en la costa mediterránea, principales motivaciones de compra son la buena calidad de vida, elsol y las buenas conexiones aéreas con su país de origen. En cuanto a la nacionalidad de estos compradores, los británicos se mantendrían en el puesto número uno con el 18,62% de las compras de viviendas realizadas por extranjeros, seguidos por los franceses (9,39%), alemanes (7,25%), belgas (6,90%), italianos (6,13%), rusos (5,83%), suecos (5,83%), chinos (4,14%) y noruegos (3,74%).

Atendiendo a los datos recogidos por TM Grupo Inmobiliario, el perfil de los compradores según su procedencia sería el siguiente:

• Ingleses: hombres y mujeres de más de 60 años jubilados o próximos a su jubilación. Matrimonios de nivel medio, con ingresos de más de 36.000 euros anuales, con hijos y nietos. Buscan un ambiente relajado y distendido, siendo la mayor motivación de compra la climatología, las buenas conexiones aéreas con su país de origen y el buen servicio médico ofrecido por España.
• Belgas: hombres y mujeres mayores de 50 años con un nivel de estudios superior, directivos de empresas con un sueldo promedio de más de 60.000 euros anuales. Suelen ser matrimonios con hijos y nietos, aficionados al deporte al aire libre y que les gusta comer fuera de casa. El clima privilegiado de España, la cercanía al mar y la buena calidad de los servicios ofrecidos es lo que más les llama la atención a la hora de invertir en una segunda residencia.
• Rusos: suele ser un hombre de entre 35 y 45 años, con un nivel de estudios superior, casado y con hijos. De perfil empresarial con un sueldo promedio de 80.000 euros anuales. Destaca por su afición a la playa, las compras, las excursiones y por practicar deportes acuáticos. Su principal motivación de compra es la buena calidad de vida de España y además el permiso de residencia es un incentivo.
• Escandinavos: matrimonios de entre 45 y 70 años, con un nivel económico alto de más de 90.000 euros anuales. Destaca en su mayoría personas jubiladas que buscan un retiro para practicar golf, pasear en bicicleta o relajarse en la playa. Sus principales motivaciones de compra en España son el sol, el clima saludable y la buena conexión de vuelos con sus países de origen.

La ‘vuelta’ del sector financiero al mercado de las hipotecas y el incremento de la inversión nacional harán que pase página la crisis del mercado residencial más intensa y profunda de las últimas décadas. En este ejercicio se venderán cerca de 440.000 viviendas, un 20% más que el año pasado, pero muchas menos que las 950.000 transacciones de 2006. Parte de los que alquilan ahora su vivienda volverán a la compra por los bajos tipos de interés.

La alegría sí, la fiesta no. Ésta se acabó en 2007 y no hay ninguna perspectiva de que pueda regresar ni a corto ni a medio plazo. No obstante, a pesar de la elevada cifra de parados (5.457.700 a finales de 2014) y los bajos salarios que continuará percibiendo una sustancial parte de la población (7.861.844 asalariados declararon en 2013 rentas mensuales inferiores a 967,94 euros), en el 2015 la recuperación del mercado residencial será una realidad.

No serán brotes verdes, sino una tendencia alcista que se consolidará en los próximos períodos, pues las principales variables de dicho mercado (transacciones, precios y viviendas visadas) tendrán una mejor evolución en 2016 y 2017 que en el año actual. Por tanto, en el ejercicio de 2015, la crisis del mercado residencial más intensa y profunda de las últimas décadas, que asoló durante 7 años a la vivienda en España, ya será sólo historia.Las transaccionesLa recuperación será notable en materia de transacciones, aumentando éstas aproximadamente un 20% respecto al año anterior. Así, si en 2014 las ventas se situaron alrededor de las 365.000 unidades, las realizadas durante el ejercicio actual se acercarán a las 440.000 (véase la figura 1). Aunque serán aproximadamente 75.000 transacciones más que en 2014, dicha cifra será inferior en más de 500.000 unidades a la observada en 2006 (955.186 ventas), el ejercicio con más compraventas de la Historia de España. Además, quedarán por debajo de las efectuadas en 2009 (463.719 unidades), un año donde el PIB cayó un 3,6%. Sin duda, un entorno muy distinto al de 2015, período para el que preveo un crecimiento económico del 2,2%

El aumento de las transacciones principalmente tendrá lugar en las grandes ciudades y especialmente en las calles donde reside la población más adinerada (clase media– alta y alta). En dichas zonas de Barcelona y Madrid, el crecimiento de las ventas será espectacular, superando en algunas de ellas en casi un 50% el nivel alcanzado en 2014. Los principales motivos de este comportamiento diferencial respecto al resto del país, además de la mayor riqueza y renta mensual de sus residentes, serán: un incremento de la preferencia por invertir en vivienda, una mayor facilidad para acceder al crédito hipotecario y la existencia en ellas de una considerable demanda latente de viviendas, una gran parte de la cual vivía hasta el momento de alquiler. En las capitales de provincia, en las zonas turísticas y en las pequeñas ciudades (menos de 20.000 habitantes), las ventas también aumentarán, aunque lo harán en una proporción sustancialmente inferior.¿Por qué aumentará la demanda de viviendas?Las principales razones por las que aumentará considerablemente la demanda de viviendas serán:

a) El crecimiento del crédito hipotecario. La superación de los test de estrés, unido a las menores oportunidades para obtener plusvalías vía compraventa de deuda pública o enajenación de activos no estratégicos, llevarán a las entidades financieras a incrementar el crédito concedido. Un aspecto que hará que las hipotecas vuelven a convertirse en un producto gancho, es decir, más ideadas para captar nuevos clientes o fidelizar a los antiguos que para generar un gran margen de intermediación por euro prestado.

Este aspecto provocará la reducción generalizada del diferencial sobre el euribor al 0,75% y la aparición masiva de hipotecas a 35 años. De forma selectiva, también observaremos el retorno de préstamos que financian el cambio de vivienda (compra primero de la nueva y posterior venta de la antigua), así como de los otorgados por el 100% del valor del piso para inmuebles que no son propiedad del banco.

Debido a todo ello, a diferencia de 2014, año en que el crédito concedido a las familias para la adquisición de pisos descendió aproximadamente un 3,5%, en el 2015 éste aumentará alrededor del 8%. Sin duda, un cambio sustancial que comportará la vuelta a la normalidad de la financiación hipotecaria destinada a la compra de vivienda.

b) El incremento sustancial de inversores nacionales. Ni los rusos, más vendedores que compradores en 2015, ni los ingleses ni los alemanes serán los protagonistas de la inversión en vivienda en el actual año, sino los españoles. La expectativa de recuperación de los precios, la elevada volatilidad de la Bolsa, la baja rentabilidad nominal ofrecida por la renta fija a corto plazo y el peligro de incurrir en pérdidas en la de largo plazo, volverán a dirigir a los inversores hacia el mercado residencial.

Las adquisiciones se realizarán preferentemente en las zonas donde residen (un clásico de la inversión inmobiliaria) o en el centro de su ciudad, decantándose sólo un pequeño porcentaje por adquirir una residencia en la playa o en la montaña. A pesar de su atractivo precio (en algunos casos inferior a 60.000 euros), casi ninguno de ellos comprará en las pequeñas ciudades. Los principales motivos serán la elevada dificultad para alquilar las viviendas adquiridas, debido al elevado exceso de oferta y a la pérdida de población que muchas de ellas padecen, así como las escasas perspectivas de revalorización de las mismas a corto y medio plazo.

c) El desplazamiento de una parte de la demanda de alquiler a la compra. En los últimos años, numerosas familias han optado por vivir de alquiler a la espera de que bajara más el precio de la vivienda, disminuyera la incertidumbre sobre su futuro en la empresa donde trabajan o consiguieran ahorrar el capital necesario para pagar el porcentaje del importe del piso que normalmente no financian los bancos. En la actualidad, una gran parte de ellas cree que en el próximo futuro el precio de la vivienda tenderá más a subir que a bajar, ven más improbable su despido en el trabajo y, después de años de ahorro, ya están en disposición de adquirir el piso deseado.

Además, dado el mínimo histórico del euribor en diciembre de 2014 (0,329%) y la expectativa de que el tipo de interés de referencia del BCE continúe a un nivel muy reducido durante al menos los tres próximos años, observan que les es mucho más ventajoso en la actualidad comprar que alquilar. El motivo es que los intereses pagados mensualmente por el préstamo hipotecario contratado serán en la inmensa mayoría de los casos inferiores al importe del alquiler sufragado por un piso similar.

d) La recuperación macroeconómica. Un crecimiento económico del 2,2% generará un aumento de los beneficios obtenidos por un significativo número de autónomos y pequeños empresarios. Un aspecto que hará que algunos de ellos decidan cambiar de vivienda o invertir en una adicional. Sin embargo, la creación de más de 350.000 puestos de trabajo equivalentes a tiempo completo (metodología de la contabilidad nacional) tendrá una escasa repercusión sobre la demanda de viviendas, pues la inmensa mayoría de los generados serán temporales o a tiempo parcial y escasamente retribuidos.El precioEn el conjunto del país, el precio de la vivienda en 2015 aumentará alrededor del 5%, siendo la clave de dicho aumento el elevado incremento de la demanda advertido en las grandes capitales. En las mejoras zonas de Barcelona y Madrid es donde se observará el mayor aumento anual, llegando éste a superar en varias de ellas el 10%. En las zonas turísticas más alejadas de la playa o de las estaciones de esquí, así como en los barrios de las capitales de provincia donde exista un elevado exceso de oferta, no preveo subida alguna del precio. En dichas ubicaciones, existirá recuperación de las transacciones, pero no de los precios.

En algunos pequeños municipios, el precio seguirá bajando, aunque a un ritmo bastante inferior al de los ejercicios anteriores. La pérdida de habitantes, el escaso importe del alquiler (inferior en numerosos casos a los 200 euros) y la imposibilidad de obtener un préstamo hipotecario por parte de la mayoría de la población que vive en régimen de arrendamiento, harán que la demanda de viviendas, aunque tenga un nivel superior a los años anteriores, siga siendo muy reducida.

El aumento del precio del 5% supondrá, según la serie histórica proporcionada por el Ministerio de Fomento (véase la figura 2), que a finales de 2015 el importe por metro cuadrado de la vivienda libre se sitúe a un nivel prácticamente equivalente al del segundo trimestre de 2004. Un aspecto que deja bien claro el elevado retroceso sufrido por el precio de los pisos durante la crisis, en concreto, un 42,8% entre el primer trimestre de 2008 y el tercero de 2014. No obstante, dada la existencia de una gran burbuja especulativa en el mercado residencial en 2007, dicho dato no indica nada concluyente sobre si en la actualidad los pisos están o no baratos.

En principio, este aspecto nos lo debería clarificar el indicador denominado grado de esfuerzo, que mide el porcentaje de salario que una familia mediana (la que tiene un igual número de familias que cobran más y menos que ella) debe dedicar al pago de la cuota hipotecaria. Dicho esfuerzo, según cálculos del Banco de España, se sitúa en la actualidad en el 35% y es menor al observado en septiembre de 2008 (41%), pero muy superior al advertido en diciembre de 1999 (20,2%).

Mi interpretación es que para un gran número de familias, especialmente la mayoría de las que ingresan menos de 2.500 euros mensuales, la compra de un piso es una opción imposible. En cambio, para aquellas que disponen de una significativa riqueza u obtienen un salario relativamente elevado, la vivienda es en la actualidad un activo barato.Las viviendas visadasEn el 2015, los promotores iniciarán los trámites para construir alrededor de 65.000 viviendas (véase la figura 3). Un cifra que previsiblemente supondrá un crecimiento de las unidades visadas superior al 60% (40.000 en 2014), pero que será menos del 10% de las que estaba previsto construir en 2006 (915.745 viviendas) y no llegará a la cuarta parte de las que deberían empezar a levantarse en un año «normal» (350.000 unidades).

A diferencia de ejercicios anteriores, si el solar está bien ubicado, los bancos facilitarán créditos para su construcción en un porcentaje que se acercará al 80% del coste total de la promoción. Incluso, es posible que alguna entidad empiece a financiar de forma parcial la compra de solares en las mejores zonas de las grandes ciudades.

A pesar de estas positivas previsiones, es muy probable que ninguno de los próximos ejercicios pueda ser considerado en materia de construcción de viviendas un año «normal», pues el elevado exceso de oferta existente en numerosos pequeños municipios, en bastantes medianos y en múltiples localidades turísticas, impedirá que ni en 2016 ni en 2017 se alcancen las 175.000 unidades.

En resumen, en el ejercicio de 2015 empezará la recuperación del mercado residencial y supondrá el inicio de un período caracterizado por moderadas subidas del precio de la vivienda y por un considerable crecimiento de las transacciones. No obstante, ambas variables continuarán estando en los próximos ejercicios muy por debajo de las cifras alcanzadas en 2006 y 2007. Por tanto, nadie debería confundir la recuperación iniciada con la aparición de una nueva burbuja.

 A mediados de diciembre se empezaron a fraguar algunos de los movimientos. Se pusieron en marcha dos nuevos productos: la Hipoteca Premium, de Banco Popular, y la Hipoteca CX, de CatalunyaCaixa.

Ese mismo mes se anunció la rebaja, hasta en 0,50 puntos porcentuales, de los diferenciales de cuatro hipotecas. La HipoteCasa, de Deutsche Bank; la Hipoteca Ahora, de Liberbank; la Hipoteca Santander, de Banco Santander, y la Hipoteca Postal, de BanCorreos.

A principios de enero, Kutxabank anunció la Hipoteca Kutxabank, a día de hoy uno de los préstamos hipotecarios con uno de los diferenciales más bajos del mercado (al 1%). Tras ella, Bankoa dio a conocer su Hipoteca Variable. Y poco después se presentaron dos préstamos hipotecarios a tipo fijo deBanco Sabadell y Activobank y uno más, a interés variable, de Grupo BMN.

En cuanto a las rebajas, CatalunyaCaixa ha disminuido el interés de la recién estrenada Hipoteca CX. ING Direct ha hecho lo propio con su Hipoteca Naranja al igual que Banco Popular y Oficinadirecta.com con su Hipoteca Premium y la Hipoteca Bonificada. BBVA también ha anunciado una reducción del diferencial de su Hipoteca Variable.

Todos estos movimientos, se han empezado a plasmar en el diferencial medio hipotecario que, a tenor de la calculadora de índices de Bankimia, en enero de 2015 se ha situado en el 2,062%.

Se trata de un porcentaje ligeramente inferior al de diciembre de 2014, cuando de media estuvo al 2,141%, y 0,7 puntos por debajo del de enero de 2014, de media al 2,788%. En este sentido, cabe recordar que en verano de 2013 el diferencial medio hipotecario llegó a superar el 3,00%.

Dado este contexto, en enero de 2015, en siete de las diez hipotecas con diferenciales más bajos éstos son inferiores o iguales al 1,50% y ninguno supera el 1,60%, según datos del comparador de hipotecas de Bankimia.

Un mes antes, en diciembre de 2014, si bien ninguna hipoteca superaba el diferencial del 1,70%, sólo en una se situaba por debajo del 1,50%. Y si se recula hasta un año atrás, en enero de 2014, únicamente un préstamo tenía un interés inferior a ese valor. El resto estaba por encima del 1,95%.

Las previsiones para este 2015 apuntan a que los diferenciales seguirán bajando ya que las entidades destinarán una parte importante de sus presupuestos a dar financiación.

Este hecho conllevará a una apertura del crédito, una mayor competencia entre bancos y una rebaja en los diferenciales que se añaden al euríbor, tipo de referencia en 8 de cada 10 hipotecas que se firman a interés variable en España y que diciembre registró el mínimo histórico (0,329%).